{"id":3483,"date":"2023-09-29T03:09:04","date_gmt":"2023-09-29T03:09:04","guid":{"rendered":"https:\/\/www.cedol.org.ar\/logistica\/?p=3483"},"modified":"2023-09-29T03:09:04","modified_gmt":"2023-09-29T03:09:04","slug":"continua-la-demanda-de-espacios-logisticos-en-sudamerica-pero-con-menor-ritmo-en-algunos-paises","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.cedol.org.ar\/logistica\/continua-la-demanda-de-espacios-logisticos-en-sudamerica-pero-con-menor-ritmo-en-algunos-paises\/","title":{"rendered":"CONTIN\u00daA LA DEMANDA DE ESPACIOS LOG\u00cdSTICOS EN SUDAM\u00c9RICA, PERO CON MENOR RITMO EN ALGUNOS PA\u00cdSES"},"content":{"rendered":"\n

El crecimiento de la industria hizo descender la vacancia del sector.<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

En el mercado log\u00edstico contin\u00faa habiendo una demanda importante de superficies de almacenamiento clase A en las principales ciudades de Sudam\u00e9rica, pero con una disminuci\u00f3n del 23% en comparaci\u00f3n al mismo per\u00edodo del a\u00f1o 2022. Ese es el dato m\u00e1s importante que surge del informe regional del mercado de inmuebles log\u00edsticos para el primer semestre de 2023 elaborado por el \u00e1rea de Investigaci\u00f3n de Mercado de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos.<\/p>\n\n\n\n

 \u201cLas ciudades de Santiago, Bogot\u00e1 y Buenos Aires son las que presentan vacancias inferiores a 3%, con 0,70%, 1,66 % y 2,80% respectivamente. Las dos \u00faltimas han seguido en descenso en estos \u00faltimos per\u00edodos, ya que la superficie disponible es limitada para la demanda existente. Cada ciudad se ha comportado de manera particular, pero manteniendo cierto dinamismo\u201d, expres\u00f3 Carolina Wundes, coordinadora de investigaci\u00f3n de mercado de Cushman & Wakefield.<\/p>\n\n\n\n

 En Lima la vacancia aument\u00f3 en 6,38% respecto del semestre anterior y cerr\u00f3 en 9,34%. En Buenos Aires el crecimiento de la industria hizo descender la vacancia hasta el registro previamente mencionado y los espacios contin\u00faan con absorciones sostenidas, lo cual hace que la vacancia tambi\u00e9n se mantenga muy baja.<\/p>\n\n\n\n

 Por su parte, en Santiago la absorci\u00f3n neta de centros log\u00edsticos Clase A disminuy\u00f3 interanualmente en un 58%, elevando la vacancia de 0% a un 0,7%. En S\u00e3o Paulo se increment\u00f3 levemente hasta el 9% y en R\u00edo de Janeiro, con un importante aumento de la producci\u00f3n, lleg\u00f3 al 18,76%, la m\u00e1s alta de la regi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Crecimiento del inventario<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Entre el segundo semestre de 2022 y el primer semestre de 2023, se registra en Sudam\u00e9rica un aumento promedio del inventario de centros log\u00edsticos del 3,13%. Se destacan Santiago, con un 4,30%, y S\u00e3o Paulo, con una variaci\u00f3n positiva del 3,94%.<\/p>\n\n\n\n

S\u00e3o Paulo y Rio de Janeiro son las ciudades con los mayores ratios de superficie de centros log\u00edsticos por cada mil habitantes, con un promedio de 450 m\u00b2, lo que explica, en parte, por qu\u00e9 poseen las vacancias m\u00e1s altas de la regi\u00f3n. A continuaci\u00f3n, Santiago y Bogot\u00e1 presentan un promedio de 255 m\u00b2 y, finalmente, Buenos Aires y Lima, con un promedio de 160 m\u00b2.<\/p>\n\n\n\n

A lo largo del a\u00f1o 2022 se registr\u00f3 una transferencia acumulada de 15.530.000 TEUS en los puertos analizados, lo cual corresponde a un 10 % m\u00e1s que el a\u00f1o 2021. Callao es el puerto que m\u00e1s aument\u00f3 su movimiento, pasando de 2.486.425 a 2.847.044 TEUS, una variaci\u00f3n del 14,50%. El Puerto de Buenos Aires mostr\u00f3 un desempe\u00f1o negativo, con una disminuci\u00f3n del 40,55%, consecuencia de la situaci\u00f3n pa\u00eds y las restricciones de las importaciones.<\/p>\n\n\n\n

Finalmente, los puertos con mayor movimiento por pa\u00eds son: Santos y R\u00edo de Janeiro en Brasil, San Antonio en Chile, Buenos Aires en Argentina, Cartagena en Colombia y Callao en Per\u00fa.<\/p>\n\n\n\n

Precios m\u00e1s altos<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Se registran en las principales ciudades de la regi\u00f3n aumentos en los precios de renta pedidos por lo que, al cierre del primer semestre, el promedio entre los pa\u00edses fue de 5,99 USD\/m\u00b2, un 13 % m\u00e1s alto en comparaci\u00f3n al semestre anterior (5,30 USD\/m\u00b2).<\/p>\n\n\n\n

Buenos Aires (USD 7,16\/m\u00b2) evidenci\u00f3 el incremento semestral m\u00e1s significativo en este indicador con un 25% de diferencia y una variaci\u00f3n interanual del 33%. En dep\u00f3sitos premium (A+), el valor puede llegar hasta USD 8,5 por m\u00b2. En Santiago, los precios cerraron el semestre en un valor de USD 7,88 por m\u00b2, un 15% m\u00e1s altos en relaci\u00f3n con lo registrado el semestre anterior y una variaci\u00f3n interanual de 33,5%. S\u00e3o Paulo tambi\u00e9n mostr\u00f3 una importante variaci\u00f3n positiva anual, terminando el segundo semestre en USD 5,91 por m\u00b2 al mes (+17%).<\/p>\n\n\n\n

En tanto, el precio promedio en Bogot\u00e1 cerr\u00f3 el primer semestre, para el mercado de bodegas, en USD 4,88 por m\u00b2, lo que refleja un aumento del 3% en comparaci\u00f3n con el mismo periodo de 2022. En Lima, mientras tanto, el precio de renta pedido cerr\u00f3 en 5,70 USD\/m\u00b2, lo que signific\u00f3 un ligero incremento de 2,7% respecto al segundo semestre de 2022. Esto es a pesar del crecimiento de la disponibilidad, principalmente en la Zona Sur.<\/p>\n\n\n\n

Rentabilidad<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Producto de las pol\u00edticas monetarias m\u00e1s restrictivas en la regi\u00f3n, y de sus repercusiones en los mercados de financiaci\u00f3n inmobiliarios, los retornos exigidos por los inversores han ido aumentando para reflejar esta nueva realidad y la correspondiente prima de riesgo.<\/p>\n\n\n\n

\u201cSi bien existe a\u00fan un fuerte apetito para la inversi\u00f3n industrial, empujado por la demanda sana en el sector y la escasez de producto de calidad en los principales mercados, sigue percibi\u00e9ndose una brecha en las expectativas de cap rates entre compradores y vendedores. A medida que se vayan iniciando los ciclos de baja de tasas de inter\u00e9s en los mercados, esta brecha se ir\u00e1 estrechando con mayor n\u00famero de transacciones de inversi\u00f3n en renta log\u00edstica, sobre todo en la clase de activo m\u00e1s institucional (A), y, en primera instancia, en los mercados m\u00e1s l\u00edquidos como Brasil y Chile. El caso excepcional es Argentina, donde el mercado se caracteriza por ser bimonetario, pero debido a que las transacciones mayormente son locales con la finalidad de resguardo de pesos, la situaci\u00f3n muestra una compresi\u00f3n en el cap rate, que llega al 4,5%. De no existir el tipo de cambio desdoblado, la tasa de capitalizaci\u00f3n peri\u00f3dica deber\u00eda encontrarse alrededor del 7%\u201d, coment\u00f3 Herman Faigenbaum, CEO de Cushman & Wakefield para Sudam\u00e9rica.<\/p>\n\n\n\n

Lo que viene<\/strong><\/p>\n\n\n\n

A pesar de que a\u00fan existe una demanda m\u00e1s alta que el promedio de los \u00faltimos 6 a\u00f1os, dado que hay poca oferta de m2 disponibles, este semestre se identifican cifras de absorci\u00f3n neta de al menos 50% inferiores al mismo periodo del a\u00f1o anterior en la mayor\u00eda de las ciudades, excepto Lima y R\u00edo de Janeiro.<\/p>\n\n\n\n

Si se compara la din\u00e1mica de cada ciudad y se proyecta un escenario de producci\u00f3n y absorci\u00f3n similar, se podr\u00eda prever c\u00f3mo ser\u00e1 el panorama al cierre del a\u00f1o 2023:<\/p>\n\n\n\n

Bogot\u00e1 y Buenos Aires tuvieron una ca\u00edda promedio de la vacancia del 50% respecto al mismo per\u00edodo del a\u00f1o 2022 y se anticipa que si esta din\u00e1mica contin\u00faa, la vacancia podr\u00eda ir bajando, acerc\u00e1ndose al 0%, sobre todo si la producci\u00f3n de nuevos proyectos es insuficiente a corto plazo. Esto indudablemente impulsar\u00e1 los precios de arriendo pedido al alza.<\/p>\n\n\n\n

S\u00e3o Paulo, Rio de Janeiro, Lima y Santiago experimentan este semestre un aumento de la vacancia. En todos estos casos la producci\u00f3n de nuevas superficies sobrepasa la absorci\u00f3n neta acumulada. Lima presenta una mejor demanda este a\u00f1o 2023, con una absorci\u00f3n neta 5 veces mayor que la registrada el primer semestre de 2022 y la vacancia tiende a aumentar debido a que la producci\u00f3n es m\u00e1s alta.<\/p>\n\n\n\n

 Santiago comienza este a\u00f1o a mostrar un cambio en la demanda, con una disminuci\u00f3n en la absorci\u00f3n neta, que seg\u00fan proyecciones se va a reiterar en el tiempo, aumentando paulatinamente la vacancia de centros log\u00edsticos en esta ciudad.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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